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一线城市“地王”频频易主,真相在这里!

浏览次数:2   日期:2016.06.03   来源:Wind资讯

香港万得通讯社报道,一线城市地价患上“三高”症——总价高、楼面价高、溢价率高。眼下,一线城市“地王”频频易主,日益减少的土地供应“难辞其咎”!

一线城市地价节节升高

克而瑞研究中心统计显示,今年以来,22个热点城市“三高”地块达118宗,其中有51宗地溢价率在100%以上,最高达400%。而在上一个“地王年”2013年,全国的“地王”数量也不过60幅。

不到一个月时间,上海地王已三度易主。5月11日,上海泗泾两幅住宅用地出现“双子地王”,分别由格力地产、融创地产竞得,楼板价均超过3.7万/平方米,溢价率超100%。5月18日,保利溢价296%斩获周浦地王,楼板价接近4.4万/平方米。6月1日,信达溢价303%拿下宝山区一幅住宅用地,楼板价高达4.81万/平方米。

6月2日,深圳龙华新地王诞生,折合楼面价分别为5.68万/平方米,从涨幅来看,深圳龙华地价三年翻了近四倍。当日,北京拍出全国最牛地王,楼面价高达4.3万/平方米,此地价相当于周边房价3.5倍。

专家认为,目前土地市场的过热表现,主要原因还是实体经济压力增大,一些产业资本和银行信贷资金纷纷涌入房地产业“找钱”。当然,也不乏新“地王”解套前“地王”现象,造成地价节节上涨。

面对屡创新高的地价,业内人士却认为,地价高估并不是最可怕的,最怕的是无地可拿。一二线城市风险相对较小,土地价格贵还可以赌;如果未来没地,开发商手里连筹码都没有了。因此现在要做的就是拼命让自己依然存在在牌桌上。

一线城市地王频出的背后,是日益减少的土地供应。

前5月上海土地供应仅完成全年计划15%

根据上海规划和国土资源管理局最新公布的2016年土地供应计划表,上海今年全年将出让商品住宅用地800万方,为2013年以来最高。前5月,上海市土地供应(住宅用地)仅120万方,占全年规划供应的15%。

中原地产市场研究中心资深研究经理龚敏表示,2016年,上海土地供应总量其实并不能算紧张,为什么前期还出现地王频出的现象?首先,上海宅地整体供应速度明显放缓,今年1月至今宅地供应面积仅约120公顷,占供应计划的15%;其次,土地市场存在区域供应不平衡,部分地区长期供不应求,偶然的土地推出必然会遭到房企抢夺;此外,市场融资环境助推房企拿地,在实体经济不景气的背景下,资金更愿意选择较为宽松环境下的房地产行业,银行和市场钱袋子也更偏向房地产行业倾斜,使得房企有底气拿地。而这一现象在6月会延续。

前5月北京土地供应创十年新低

据新京报从北京市国土局官网和中原地产统计数据获悉,今年前5个月,土地市场仅出让8宗经营性地块,其中住宅用地5宗,供应规划建筑面积仅85.39万平方米,不足去年同期的一半,降幅达到65%。从数据看,今年前5个月,无论是宅地供应数量还是面积,均创造了自2007年以来的十年间同期最低;而住宅平均楼面价却创了十年以来的最高,达到22458元/平方米。

 

据业内人士测算,即使供应只有5宗住宅用地,因为房企的拼抢,实际最后成交的商品房住宅土地中,商品房住宅的面积只有34万平方米,未来大约形成供应3000套左右,而2016年前5个月商品房住宅成交2万套左右,也就是说,北京的土地刚需比已经达到1:7左右。此外,高价地块的频繁出现,令豪宅项目占比上涨,对于北京来说有限的住宅土地,未来高端化趋势将越来越明显。今年内土地供应未必能够按照计划如数推向市场,因此对于企业的考验将会进一步加剧。

深圳近期将出台土地政策,或加剧供需矛盾

华夏时报报道,深圳新增用地(农转用)供应面积连续五年下降,存量用地供应占土地供应总量的77.2%。数据显示,深圳在“十二五”期间,商品住房供地计划只完成了六成,其间深圳新房价格飙涨了76%,而“十三五”计划中,购房需求量和供应量缺口达到24.8万套,仍处于供不应求的状态。

综上所述,一线城市受到供应限制,地价超过房价的现象自2015年开始正在向二线城市蔓延,比如南京、苏州、合肥等城市,而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。截至目前,包括中山、苏州、南京、合肥等地已陆续公布针对楼市的相关限制政策。易居研究院总监严跃进指出,除了上述城市,对于那些上涨过快的二线城市,预计很快将会跟进调控政策的升级。

编辑:李敏